¿Qué pasa si compro un piso ocupado? Guía legal completa antes de firmar

Comprar un inmueble puede parecer un paso seguro, pero la adquisición de una vivienda que ya está ocupada plantea una serie de riesgos y trámites legales que pocos inversores o particulares conocen en profundidad.

Si estás valorando comprar un piso con ocupantes —ya sean okupas o inquilinos ilegales—, conviene que conozcas todos los matices. Como empresa especializada en desalojo de okupas, desalojo de inquilinos ilegales y desalojo de inquilinos morosos, en Urban Desokupa asesoramos a compradores para que tomen decisión informada y sin sorpresas.

A continuación te explicamos qué implica esta operación, los riesgos, los pasos clave y por qué es esencial contar con profesionales en empresas de desalojo okupa o de desokupación antes de firmar.

¿Es legal comprar un piso ocupado?

Sí. Desde el punto de vista legal, puedes adquirir la propiedad de un inmueble aunque esté ocupado. Esto aplica tanto si se trata de una vivienda con okupas como si hay inquilinos ilegales (o morosos) que no tienen contrato o lo tienen en situación irregular.

Sin embargo, lo que la compra no garantiza es el derecho inmediato de posesión ni la posibilidad de entrar y usar la vivienda. Es decir: ser propietario no equivale a tener el piso vacío o al uso inmediato si hay ocupantes.

Por tanto, antes de firmar la compraventa es imprescindible entender que la operación puede incluir la necesidad de iniciar procedimientos de recuperación de la posesión.

¿Cuáles son los riesgos y lo que tienes que mirar antes de firmar?

1. Financiación compleja

Los bancos suelen negar o poner enormes trabas para dar hipoteca si el inmueble está ocupado, porque no se puede tasar correctamente ni se puede garantizar el valor real hasta que se tenga la posesión. Esto significa que muchas veces tendrás que adquirir al contado o con financiación privada.

2. Estado del inmueble y desperfectos

Los pisos ocupados pueden haber sufrido daños, abandono o un mantenimiento deficiente. Antes de comprar conviene hacer un examen exhaustivo del estado, o al menos tener una estimación de reforma, porque estos costes se suman y pueden reducir mucho el beneficio o incluso hacer perder dinero. 

3. Proceso de posesión y recuperación

Aunque firmes la compra, si hay okupas o inquilinos ilegales la recuperación del inmueble puede llevar meses o incluso más de un año. Durante ese tiempo no podrás alquilar, vender o usar plenamente la vivienda.
Si hay contrato legal (por ejemplo un arrendamiento válido) también debes respetarlo hasta su fin o negociar con el inquilino. En el caso de okupas, la situación pasa por vías de usurpación o desalojo. 

4. Verificación jurídica y cargas

Es clave revisar la nota simple, comprobación de cargas, embargo, propietarios, certificaciones urbanísticas, situación registral y la naturaleza de la ocupación (si es okupa, si es inquilino legal, etc.).

5. Precio y oportunidad vs coste

Sí: los pisos ocupados suelen tener descuentos importantes, en algunos casos hasta un 50-60% por debajo de mercado. Pero ese “rebajo” hay que ponerlo en relación con los costes de recuperación, posibles litigios, deterioro y el tiempo que estarás sin explotar la vivienda.

Paso a paso: qué hacer si estás pensando en comprar

Paso A: Diligencia previa («due diligence»)

• Solicita nota simple en el registro de la propiedad.
• Verifica la titularidad y que el vendedor tiene capacidad para transmitir.
• Comprueba si hay cargas, embargos o hipoteca pendiente.
  Averigua quién ocupa el piso, desde cuándo, bajo qué situación (okupa sin título, inquilino legal, arrendatario moroso…).
• Pide informe legal que aclare, ante la situación, qué plazos y coste puede tener recuperar la posesión.

Paso B: Estimar los costes reales

• Coste de reforma, si el piso ha quedado deteriorado.
• Coste legal para proceso de desalojo o recuperación de la vivienda. Podría ser demanda de usurpación, desahucio, etc.
• Tiempo de espera hasta que puedas explotar la vivienda (alquilar, vender, usar).
• Costes de mantenimiento mientras estás sin poder usarla.

Paso C: Formalizar la compra con cláusulas específicas

• Incluir en la escritura o contrato de compraventa la referencia a que está ocupado.
• Establecer quien asume los desperfectos o las reparaciones. 
• Aclarar plazos previstos para la recuperación, garantías, y que compras “con conocimiento” del estado.
• Considerar que el precio quede ajustado al riesgo asumido.

Paso D: Una vez «en tu nombre», recuperar la posesión

• Si se trata de okupas: iniciar el procedimiento judicial adecuado o negociar la salida voluntaria. La vía rápida no siempre existe, puede prolongarse.
• Si hay inquilinos ilegales o morosos: se puede instar desahucio o reclamación por impagos/contrato irregular, pero igualmente supone trámites.
• En paralelo, contar con profesionales, por ejemplo empresas especializadas en desalojo de okupas, desalojo de inquilinos ilegales o desalojo de inquilinos morosos, para asesoramiento, ejecución y seguridad jurídica.

Especial atención al tema de okupas vs inquilinos ilegales

• Cuando el ocupante es un okupa, suele tratarse de una persona o colectivo que está residiendo sin título legal en la vivienda. La ocupación puede considerarse usurpación cuando no se cumple con los requisitos de allanamiento de morada y la vivienda no es residencia habitual del propietario.
• En el caso de inquilinos ilegales (o morosos), la situación se basa en un contrato irregular o impago de renta, pero el propietario debe respetar los plazos legales de desahucio, no puede actuar por su cuenta sin seguir los cauces.
  La diferencia es que algunos procedimientos de desalojo para okupas pueden activarse vía usurpación, pero no siempre; y para inquilinos el procedimiento se basa en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) o normativa autonómica de vivienda.

¿Entonces, comprar piso ocupado sí o no?

Depende de tu perfil. Esta operación puede ser una oportunidad para inversores que tienen capacidad para asumir riesgo, capital suficiente y horizonte de espera. Pero también puede convertirse en una pesadilla para un comprador novato que quiere entrar, usar o alquilar rápidamente.

Si estás dispuesto a aceptar:

• Que no obtendrás posesión inmediata,
• Que tendrás que asumir los costes de restauración y legales,
• Y que asumirás el riesgo de que el proceso se alargue, entonces podría tener sentido. Pero si lo que buscas es “comprar y cambiar llaves” al momento, lo mejor es evitar.
  
  

Empresas especializadas en empresa de desokupación tienen experiencia en estos procesos y pueden ayudarte a establecer un plan realista.

¿Cómo puede ayudarte Urban Desokupa?

En Urban Desokupa contamos con experiencia en desalojo de okupas, desalojo de inquilinos ilegales y desalojo de inquilinos morosos. Te ofrecemos:

• Asesoramiento previo para valorar un inmueble ocupado: estimación de plazo, coste, riesgo.
• Contacto con profesionales jurídicos especializados para llevar el procedimiento legal.
• Apoyo operativo para la recuperación de la vivienda, incluyendo empresa de desokupación, si es necesario.
• Acompañamiento hasta que puedas usar o explotar la vivienda.
  
  

Si estás pensando en comprar un piso ocupado, no firmes hasta que hablemos. Te invitamos a que contactes con Urban Desokupa y prepares una revisión completa para asegurar que estás tomando la decisión adecuada.

Comprar un piso ocupado no es un impedimento legal, pero sí una operación que exige cautela, asesoramiento y tiempo. Ten presente los riesgos, examina el inmueble a fondo, entiende los costes, y cuenta con una empresa especializada si el asunto incluye okupas o uso ilegal. En Urban Desokupa estamos a tu disposición para ayudarte en cada paso. 

¡Contáctanos antes de firmar!