Desalojo de inquilinos morosos: Guía paso a paso para propietarios preocupados

En el mercado del alquiler, la morosidad se ha convertido en una de las principales preocupaciones para los propietarios. Un inquilino que no paga la renta no solo genera pérdidas económicas directas, sino que también puede acarrear problemas legales, desgaste emocional y un uso indebido de la propiedad. Ante esta situación, muchos propietarios se sienten desamparados y desconocen los pasos a seguir para llevar a cabo un desalojo de inquilinos morosos y recuperar la posesión de su vivienda y las rentas adeudadas.

Este artículo se presenta como una guía exhaustiva y actualizada para aquellos propietarios que se enfrentan a la difícil situación de un inquilino moroso. Abordaremos el proceso de desalojo de inquilinos morosos de forma clara, detallada y siempre bajo el marco legal vigente en España, proporcionando la tranquilidad y el conocimiento necesarios para actuar con determinación.

El primer paso: La comunicación amistosa (y la prueba de la misma)

Aunque la situación pueda generar frustración, el primer acercamiento siempre debe ser un intento de comunicación amistosa. Es fundamental contactar con el inquilino para conocer las razones de la falta de pago. Puede que se trate de un olvido, un problema puntual o una situación personal compleja. En ocasiones, un acuerdo de pago o una renegociación temporal de las condiciones pueden evitar un proceso judicial largo y costoso para un desalojo de inquilinos morosos.

Sin embargo, esta comunicación debe ir acompañada de un registro. Es crucial documentar cada intento de contacto y las respuestas (o la ausencia de ellas). Correos electrónicos, mensajes de texto o incluso burofax (aunque este se usará en etapas posteriores) pueden servir como prueba de que se ha intentado una solución extrajudicial. Esta evidencia será de gran valor si el caso de desalojo de inquilinos morosos escala a los tribunales.

Requerimiento de pago formal: La vía extrajudicial obligatoria (Burofax)

Si la comunicación amistosa no surte efecto y el inquilino persiste en su impago, el siguiente paso es enviar un requerimiento de pago formal. El instrumento más eficaz y que dejará constancia fehaciente es el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.

Este documento debe contener:

• La identificación clara del propietario y del inquilino.
• La dirección completa del inmueble arrendado.
• El importe exacto de la deuda, desglosando las mensualidades impagadas y, en su caso, otros gastos (suministros si así se estipula en el contrato y se ha repercutido correctamente).
• Un plazo perentorio para el pago (generalmente 10 días).
• La advertencia expresa de que, de no producirse el pago, se iniciarán acciones legales de desahucio y reclamación de cantidades, es decir, un proceso de desalojo de inquilinos morosos.

Este requerimiento es de vital importancia, ya que es el paso previo a la vía judicial y puede, si el inquilino abona las cantidades adeudadas en el plazo indicado, paralizar el proceso de desahucio. Esta opción, conocida como «enervación del desahucio», solo puede ejercitarse una vez durante la vigencia del contrato de alquiler. Es un factor clave a considerar antes de proceder con el desalojo de inquilinos morosos.

El proceso judicial de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidades: Clave para el desalojo de inquilinos morosos

Si el inquilino no atiende el requerimiento de pago, el propietario no tiene otra opción que iniciar la vía judicial. Este proceso se conoce como demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidades. Es fundamental contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario y un procurador para llevar a cabo el desalojo de inquilinos morosos.

Los pasos clave del proceso judicial para el desalojo de inquilinos morosos son:

1. Presentación de la demanda: El abogado redactará la demanda, adjuntando el contrato de arrendamiento, el burofax enviado y cualquier otra prueba que acredite la deuda. La demanda se presenta en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre la vivienda.
2. Admisión a trámite y requerimiento al inquilino: Una vez admitida la demanda, el juzgado notificará al inquilino, dándole un plazo (generalmente 10 días hábiles) para:
   • Pagar la totalidad de la deuda: En este caso, el inquilino enerva el desahucio y el proceso de desalojo de inquilinos morosos se archiva. Como se mencionó, esto solo se puede hacer una vez.
   • Oponerse a la demanda: El inquilino puede presentar sus argumentos si considera que no debe las cantidades o que existen circunstancias que justifiquen el impago. En este caso, se señala una fecha para el juicio sobre el desalojo de inquilinos morosos.
   • No hacer nada: Si el inquilino no paga ni se opone, el juzgado dictará directamente un decreto de archivo de las actuaciones en relación con la reclamación de cantidades y se señalará la fecha de lanzamiento (desalojo). En este caso, el propietario deberá iniciar un procedimiento declarativo posterior para reclamar las rentas, pero el proceso de desalojo de inquilinos morosos seguirá su curso.
3. Celebración del juicio (si hay oposición): Si el inquilino se opone, se celebra un juicio verbal donde ambas partes presentan sus pruebas y argumentos. El juez escuchará a las partes y valorará las pruebas para dictar sentencia sobre el desalojo de inquilinos morosos.
4. La sentencia: La sentencia puede ser favorable al propietario, declarando resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago y condenando al inquilino al abono de las rentas adeudadas y futuras hasta el desalojo efectivo. También fijará la fecha de lanzamiento, consumando el desalojo de inquilinos morosos.
5. El lanzamiento (Desalojo): Esta es la fase final y la más crítica para completar el desalojo de inquilinos morosos. En la fecha y hora señaladas por el juzgado, una comisión judicial (compuesta por un funcionario del juzgado, en ocasiones con el auxilio de la policía si se prevén incidentes) acudirá al inmueble para proceder al desalojo del inquilino y la entrega de la posesión al propietario. Es recomendable que el propietario o un representante esté presente en este acto.
   • ¿Qué ocurre si el inquilino no está presente? Se procederá igualmente al lanzamiento. Se levantará acta y se cambiará la cerradura de la vivienda, dejando constancia de cualquier bien mueble que pueda haber en el interior tras el desalojo de inquilinos morosos.
   • ¿Qué ocurre con las pertenencias del inquilino? Si hay bienes del inquilino, estos se inventariarán. El inquilino tendrá un plazo (generalmente 30 días) para retirarlos. Si no lo hace, se considerarán abandonados y el propietario podrá disponer de ellos.

Cláusulas contractuales clave para minimizar riesgos en el desalojo de inquilinos morosos

Si bien esta guía aborda el desalojo de inquilinos morosos, la mejor estrategia es la prevención. Incluir ciertas cláusulas en el contrato de arrendamiento puede minimizar el riesgo de morosidad y facilitar un futuro proceso de desalojo de inquilinos morosos:

• Cláusula de sumisión expresa al procedimiento de desahucio en vía ejecutiva: Esta cláusula, si bien no elimina la necesidad de ir a juicio, agiliza el procedimiento al permitir un desahucio más rápido en caso de impago.
• Renuncia a la enervación del desahucio: Aunque el inquilino solo puede enervar una vez, se puede pactar la renuncia a esta posibilidad en el contrato, salvo que la ley expresamente la prohíba en determinados supuestos. Sin embargo, en contratos de arrendamiento de vivienda habitual, la jurisprudencia suele considerar nulas las cláusulas de renuncia a la enervación. Es crucial que un abogado revise esto para asegurar un futuro desalojo de inquilinos morosos sin contratiempos.
• Depósito y garantías adicionales: Además del mes de fianza legal (establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU), se pueden solicitar garantías adicionales (como avales bancarios o depósitos adicionales de hasta dos mensualidades) para cubrir posibles impagos o desperfectos, reduciendo la necesidad de un desalojo de inquilinos morosos.

Novedades legislativas y consideraciones actuales en el desalojo de inquilinos morosos

Es fundamental estar al tanto de los cambios legislativos. Recientemente, el marco legal del desahucio en España ha experimentado modificaciones significativas, especialmente en lo que respecta a la vulnerabilidad de los inquilinos.

Desde la entrada en vigor de diversas normativas, el juez puede requerir a los Servicios Sociales un informe sobre la situación de vulnerabilidad del inquilino antes de proceder al lanzamiento. Si se constata vulnerabilidad económica, el desalojo de inquilinos morosos puede suspenderse temporalmente hasta que se propongan soluciones habitacionales por parte de la administración. Esta situación, si bien busca proteger a los colectivos más desfavorecidos, puede alargar significativamente el proceso para el propietario, haciendo el desalojo de inquilinos morosos más complejo.

Conclusión: Prevención, paciencia y asesoramiento profesional para el desalojo de inquilinos morosos

Enfrentarse a un inquilino moroso es una situación estresante y compleja. Si bien la paciencia y un intento de acuerdo amistoso son el primer paso, la realidad es que muchos casos terminan en la vía judicial.

La clave para el propietario preocupado radica en la prevención a través de un contrato de alquiler bien redactado, una gestión diligente desde el primer impago, y sobre todo, en el asesoramiento profesional desde el primer momento. Contar con el apoyo de una empresa especializada en desalojos de inquilinos morosos o un abogado experto en derecho inmobiliario garantizará que cada paso se dé de forma correcta, minimizando riesgos y tiempos, y aumentando las posibilidades de recuperar la posesión de la propiedad y las rentas adeudadas de la manera más eficiente y legal posible. En un escenario donde la seguridad jurídica y la protección de la propiedad son primordiales, no hay mejor inversión que la experiencia y el conocimiento de los profesionales para gestionar un desalojo de inquilinos morosos.